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江西师大商学院学生会博客

院训:创新 务实 超越 博大 学生会核心价值观:奉献 真诚 协作 高效

 
 
 

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江西师范大学商学院创建于1995年。学院秉承“创新、务实、超越”的院训,求真务实,规范管理,开拓创新,科学发展,各项事业取得较快发展。 学院办学门类涵盖管理学和应用经济学两大学科。现有工商管理硕士学位授权一级学科,企业管理、会计学、技术经济及管理3个硕士学位授权二级学科,以及MBA专业学位授权专业。在管理科学与工程硕士学位授权一级学科点设有企业管理与电子商务、金融管理与金融工程2个专业方向。本科教育设有工商管理(含工商管理、创业管理方向)、人力资源管理、市场营销、电子商务、国际经济与贸易5个专业。

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高房价成为对富人的课税工具  

2011-01-29 14:39:55|  分类: 《商坛》 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        最近人们常说的一个词是“刚性需求”,房产价格之争演绎出刚性需求推升楼价,一些人说刚性需求已如饥似渴,一些人说刚性需求是子虚乌有,在我看来,争论其实源于论辩各方对刚性需求所下的定义不同。

l        房价的刚性与弹性

在经济学中,价格刚性是相对于价格弹性而言的,刚性需求对价格不敏感,这种需求无论价格高低都不会消失,而一般(弹性)需求是随价格而变的。在讨价还价中,有人说:“这么贵谁买得起?我不买了!”也有人说:“你开价吧!我买定了!”前一种情况下是弹性需求,后一种情况就是刚性需求。这么简单的理论为何争论不休呢?因为论战各方掺杂了个人的情绪和偏好,这就引出了需求刚性的相对性和主观性:对一些人是刚性的需求,对其他人可能是弹性的需求;即使是同一个群体,需求也会因环境和情绪的变化而从弹性变为刚性,一些本来可买可不买的东西,一旦发生群体抢购就会变成志在必得的东西。

曾经有人做过一个测试,一个亚洲人和一个欧洲人同时看到一家店铺门前排起了长队,亚洲人立刻往后跑,排好队后再问前面的人:你们排队买什么?欧洲人则慢吞吞地走到前面问商店服务员:你们这是在卖什么?这个测试说明亚洲人的消费偏好较为冲动,较容易受他人行为的影响。由此推论,当前在房地产市场中推高楼价的刚性需求有二,其一是客观的刚性需求,其二是冲动的刚性需求。

楼市调控数月,最近交易量有所回升,房产的投资需求和消费需求都在蠢蠢欲动,于是有人说刚性需求“如饥似渴”,这种需求刚性从何而来呢?主要是冲动性的刚性需求。现代经济学的重大突破之一是引进了心理学,一位诺贝尔经济学奖得主研究普通人变成投资人后的心理偏好变化,提出了一个“痛恨遗憾定理”,这个定理说明:因错过机会而产生的遗憾心理会转化为投资人的非理性冲动。当预期中的房价下跌没有发生之时,投资人的遗憾心理就会转化为非理性冲动,强化了城市居民冲动性的房产投资需求,所以楼市调控不仅没有抑制投资性需求,反而使房产的投资性需求变得更加刚性。

l        刚性需求有四个层次

  为什么不能把买房居住定义为刚性需求呢?因为住房需求在城市有两种实现方式,其一是租房,其二是买房。城市房产具有出租、消费和交易三重属性,出租是中介性的需求,而居住和投资两种需求相比,买房投资的需求更为刚性,因为投资性收益必须以拥有房产为前提,这种需求在房产投资的风险高于收益之时才会弱化。

投资房产的刚性需求来自于城市房产投资的收益高于风险,这种风险收益的不对称性并非是永恒的,而是阶段性的,来自于城市化进程中的两个流动性——人口与货币的流动性,一个稀缺性——城市生存空间的稀缺性。城市化使一个国家的城市人口占比从30%左右达到60%-70%,这样大规模的人口迁徙和区位调整发生在中国,其经济意义绝不亚于历史上的地理大发现,所以诺贝尔经济学奖得主之一约瑟夫·斯蒂格里茨教授说,本世纪影响世界的有两件大事,第一是互联网的传播,第二就是中国的城市化。

  在城市化的阶段,城市房地产客观(非冲动性)的刚性需求有四个层次:1,追求财富的需求;2,消费升级的需求;3,安全保障的需求;4,公共消费的需求。这四种需求都可以选择租和买这两种方式实现。在选择过程中,个人和家庭的经济能力固然重要,此外还有人的风险偏好、生活方式和工作性质等因素,也都在买房还是租房的决策中起着非常关键的作用。

  小富进城,大富进京,追逐财富的需求是城市化的主要驱动力,这是因为城市经济创造了一种新的财富:风险财富。随着房产投资的财富效应在城市中扩散,市场化程度较高的人会有本能的反应,而那些“蜗居”在计划经济铁饭碗里的人没有感觉。在这里,我们看到了两种“蜗居”,蜗居在梦想里的人们有追求,蜗居在铁饭碗里的人在抱怨。在风险财富面前,风险偏好较低的人总是先看到风险,因此会错过本来属于自己的财富机会,这是今日中国因房产升值而导致贫富差距扩大的原因之一。

l       穷国富人须付较高居住成本

  随着城市化的财富形态变化,致富和就业的机会日益集中到城市,穷国的穷人们不进城往往就活不下去了,所以富人应该把稀缺的城市生存空间尽量多地让给穷人,“蜗居”在城中有一套房即可。但是在亚洲,由于城市安全的保障性和私密性,越来越多的富人在城里挤占了穷人的“地盘”,还分享着为穷人提供的公共消费,这是不公平的。所以,穷国的富人应该支付较高的城市居住成本,从这个意义上说,高房价就是对富人的课税工具。曾有位学者在一个论坛上唱着“为穷人说话”的高调抨击上海汤臣一品的高房价,我忍无可忍地问:“汤臣一品降价到每平米5万元穷人买得起吗?如果买不起,你现在是为穷人说话还是替富人砍价?”城市豪宅区的高房价是对富人的课税工具,房价当然应该是越高越好,关键是政府要把从高房价豪宅销售中获得的利益全部转移支付给穷人,特别要以公租房的方式补贴那些不得不进城讨生活的农民工们,这才是高价豪宅的社会合理性!

城市化的刚性需求不是拥有住宅,任何人的居住需求都应该在买房和租房之间选择,而选择的权利绝非专属于政府的特权,所以人们不应利用政府的公权力或政策来实现个别群体的利益。以所谓刚性需求的名义要求拥有免费或低价的住宅是对市场经济的蔑视,是对他人权利的侵犯,是对社会财富的掠夺。

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